Как изменение условий налогообложения повлияло на рынок посуточной аренды квартир в Минске.
Согласно ОКЭД деятельность по предоставлению мест для краткосрочного проживания временного жилья, такого, как коттеджи, квартиры, меблированные комнаты, лицам, постоянно проживающим в другом месте, а в данное место прибывающим на время, например, в командировку, для отдыха и т.п., относится к подклассу 552 «Предоставление услуг прочими местами для проживания».
Под предоставлением мест для краткосрочного проживания понимается сдача внаем (поднаем) жилых помещений по заключенным в календарном году двум и более договорам, продолжительность каждого из которых не превышает 15 дней.
До конца 2008 г. на рынке посуточной аренды царил хаос, и государство не уделяло должного внимания контролю над данной деятельностью. Еще в 2008 г. налоговое законодательство позволяло сдавать свою квартиру на сутки, хозяевам квартир, не регистрируя ИП. Такие хозяева, сдавая квартиру на сутки, платили тот же подоходный налог, что и при сдаче квартир на длительный срок в фиксированных базовых величинах. Но Указом от 24.12.2008 г. № 703 с 1 января 2009 г. была введена фиксированная ставка Единого налога на такой вид деятельности, как сдача "мест для краткосрочного проживания" и частным лицам было запрещено сдавать квартиры на сутки без регистрации ИП или ЧУПа (частное унитарное предприятие). Причем ставка единого налога для города Минска была определена в 70 евро – при сдаче 1 квартиры на сутки, в 100 евро – при сдаче более 2-х квартир, в 130 евро – при сдаче дома. Для областных и районных центров ставка была намного меньше 40-70 евро.
За неуплату ИП в установленном порядке единого налога государственная регистрация таких ИП аннулировалась по решению регистрирующего органа на основании представлений государственных органов, выявивших эти нарушения. Причем после аннулирования государственной регистрации бывшие предприниматели пожизненно теряли право на то, чтобы вновь зарегистрироваться ИП.
Указ N703 больно ударил по ИП, которые сдавали 1-2 квартиры на сутки, т.к. они должны были уплачивать практически точно такой же налог, как и предприниматели, имевшие в управлении 5-10 квартир. Если соизмерить налоговую нагрузку, то понятно, что в более выгодном положении оказывались лица, имевшие максимально большее количество квартир. Вообще сдавать 1 квартиру на сутки стало не выгодно. К тому же, кроме налога, ИП необходимо было регулярно тратить еще средства и на рекламу квартиры в газетах и на специализированных Интернет сайтах по Недвижимости. С одной стороны этот указ навсегда вытеснил с рынка менее мотивированных квартиросдатчиков на короткий срок, они закрыли свои ИП и сдали свои квартиры либо более благополучным игрокам рынка посуточной аренды, либо снизили цену на аренду квартиры и сдали ее на длительный срок, забыв, как страшный сон свою несостоявшуюся предпринимательскую деятельность. Другие же лица, имеющие для краткосрочной сдачи 1-2 квартиры вынуждены были увеличить количество сдаваемых квартир, чтобы каким-то образом увеличить прибыль и покрыть затраты на рекламу и налог.
Государство в лице налоговых органов всерьез занялось контролем над деятельностью лиц, нелегально, работающих в данной сфере. Проанализировав доходы плательщиков, сдающих квартиры на сутки, а так же проведя сравнительный анализ налоговой нагрузки лиц, имеющих в управлении различное количество квартир, ИМНС, наконец, исправила свою ошибку. Вид деятельности "предоставление мест для краткосрочного проживания" (квартиры "на сутки") был дополнен пунктами "2-3 квартиры" и "4 квартиры и более". По мнению налоговых служб, эта мера должна была создать равные условия для ИП и ЧУПов, работающих в этой сфере, так как имели место случаи сдачи ИП четырех и более квартир притом, что уплата налога производилась по аналогичным ставкам, как и при сдаче двух квартир.
В соответствии с указом №143 от 9 марта 2010 года, ставки единого налога не только изменились, но и увеличились для всех категорий плательщиков и имеющих 1, 2-3, и 4 квартиры и более. А именно для: ИП сдающих 1 квартиру – 300000 бел. рублей, для сдающих 2-3 квартиры – 540000 бел. рублей и сдающих более 4-х – 1000000 бел.рублей. Необходимо отметить, что единый налог увеличивается на 50 %, если ИП использует в своей деятельности 1 наемного работника, соответственно на 100% , если 2-х наемных работников.
Этот указ очень больно ударил по карману плательщика. Но, как говорится, голь на выдумки хитра, некоторые ИП стали утаивать от налоговой инспекции истинное количество сдаваемых квартир, декларируя 1 или 2 квартиры. Но государство основательно подготовилось и к такому ходу событий. 23.02.2010 вступили в силу изменения и дополнения Кодекса об административной ответственности, которые дали белорусским судам возможность конфискации жилья за его сдачу в аренду без договора. Как выяснилось, если хозяин сдает квартиру или комнату без уплаты налогов, за это его могут наказать даже конфискацией жилья.
В соответствии с законодательством, те, кто сдают квартиру или комнату без уплаты налога, занимаются «незаконной предпринимательской деятельностью».
Наказанием за такой нелегальный бизнес может стать штраф в размере до 3,5 миллионов рублей с конфискацией «вещей, предметов и средств совершения административного правонарушения», в данном случае квартиры. Для того, чтобы суд пошел на такую крайнюю меру, необходимо представить доказательства того, что человек постоянно сдает квартиру, получает с этого доход, нигде не зарегистрирован и не платит налогов. На то, что налоговые органы не узнают о незаконной деятельности такого рода, надеяться не приходиться, т.к. квартира, сдающаяся на сутки, часто привлекает внимание соседей. И вообще спокойствие человека, сдающего квартиры на сутки в многоквартирном доме напрямую зависит от соседей, живущих рядом с этой квартирой.
Если он избирательно относится к своим клиентам, не селит шумные компании, людей в состоянии алкогольного опьянения и инструктирует своих жильцов о правилах проживания в квартире, то проблем с соседями у него быть не должно. Но в каждом правиле есть свои исключения. Например: соседи, которым нечем заняться и которые считают целью своего существования - испортить жизнь ближнему своему, т.е. другому соседу. Они начинают писать жалобы, доносы в контролирующие органы, да и клиенты бывают разные. Но если человек зарегистрировал ИП или ЧУП, работает легально, уплачивает все налоги и страховые взносы, ему нечего бояться.
Как мы видим, условия налогообложения деятельности ИП в Беларуси часто меняются, с каждым годом увеличивается налоговая нагрузка и надеяться на то, что ситуация улучшится, не приходится.